廠房要自己出租、成立公司，還是用企業社？一堂不動產稅務課的 5 個收穫

2026-10-16｜楊紘珉（廠房知識+｜工業不動產顧問）

今天參加公司內部舉辦的「不動產稅務及傳承規劃」課程，由會計師主講。整堂課資訊量很大，我整理出跟廠主、地主最有關的 5 個重點，分享給正在考慮出租、出售或交棒給下一代的朋友。

一、公司賣廠房，稅率跟個人一樣

很多人以為用公司名義持有廠房，賣的時候比較省稅。房地合一 2.0 上路後（110 年 7 月起），公司出售房地的稅率已經跟個人一樣：持有 2 年內 45%、2～5 年 35%，而且一般公司的營業費用不能拿來扣。
還有一個容易忽略的地方：如果公司的價值有一半以上是台灣的房地，賣掉這家公司的股份也會被當成賣房地課稅。想用「賣公司」代替「賣廠房」來避稅，這條路已經被堵住了。
👉 我的心得：決定用個人還是公司持有前，要先想好未來是自用、出租還是出售。

二、同一間工廠出租，三種方式稅差很多

課堂上有一個很實際的案例：屋主把自己名下的工廠租給 A 公司，年租金 100 萬，屋主本身的邊際稅率是 40%。三種做法的總稅負：
・個人直接出租：約 22.8 萬
・新設公司轉租：約 28.0 萬
・企業社（獨資）轉租：約 18.2 萬
成立公司不一定比較省。這個案例裡，公司反而最貴，因為多了營業稅、未分配盈餘稅，盈餘分配給個人時還要再課一次稅。講師也提醒：租金沒有申報的話，國稅局可以照市場行情約八成來設算收入。
👉 我的心得：每位屋主的所得狀況不同，答案也不同。出租前先跟會計師算一次，比事後補稅划算。

三、繼承來的廠房、土地，持有時間可以合併計算

房地合一稅率看的是「持有多久」。繼承取得的房地，可以把被繼承人持有的時間一起算進來。財政部近年還放寬了連續繼承的情況：爺爺傳給爸爸、爸爸再傳給你，各代的持有期間都可以合併。
👉 我的心得：家裡的老廠房、老土地，出售前先確認取得時間，稅率可能從 45% 直接降到 15%～20%。

四、遺產稅要「預留稅源」，不然可能被迫賣地

目前遺產稅免稅額 1,333 萬，稅率 10%～20%，死亡後 6 個月內要申報，核定後 2 個月內要繳清。很多地主的財產幾乎都是土地，現金不夠。雖然可以分期繳或用實物抵繳，但很被動。講師分享的做法包括分年贈與、用保險預留稅源等。
講師也提醒：被繼承人過世前 2 年內贈與給配偶、子女的財產，還是會算回遺產。
👉 我的心得：傳承規劃要提早開始。等到要用時才處理，選項往往只剩「賣地繳稅」。

五、大數據查稅時代，資金流向都看得到

國稅局常見的選查情況，例如：
・年輕子女名下突然出現大筆存款或房地
・同一塊地一年內轉手兩次
・父母出錢、登記在子女名下的「假買賣、真贈與」
二親等之間的借貸，如果拿不出借款原因、還款紀錄和合理利息，很容易被認定為贈與。
👉 我的心得：以前的避稅方式現在很容易被查到。比起「怎麼不被查到」，更重要的是每一筆錢都說得清楚。

做工業不動產這幾年，我發現很多廠主在買賣或出租前，最常問的不是價格，而是「這樣做稅會不會很重」。這堂課讓我更清楚：同一筆交易，用不同的持有方式、不同的時間點，稅負可能差到幾百萬。我能做的是提醒您在簽約前先把稅算清楚，必要時再請專業會計師協助規劃。

※ 本文為個人聽講心得整理，稅法規定可能變動，實際個案請以國稅局解釋及專業會計師意見為準。